Jalisco figura en el Top 5 de los estados de México más afectados por la gentrificación. El encarecimiento de la vivienda está acentuando el desplazamiento de los habitantes, además de crear condiciones que van en contra del derecho humano de tener un hogar.
Los estudios del mercado exhiben que cada vez son más personas las que destinan una parte considerable de su ingreso mensual al pago de la renta. El sueño de adquirir una propiedad o de vivir en una zona céntrica resulta imposible para un sector grande de la población.
Las familias de escasos recursos, pero también las de clase media, sufren las consecuencias del elevado costo de los espacios habitacionales y comerciales. El despojo y marginación de la masa poblacional se está volviendo profundo, mientras un grupo pequeño de propietarios se beneficia de un modelo que propicia la avaricia y la especulación.
Pero ¿qué hacer ante este escenario?
Leyendo un artículo de El Heraldo de México, entré en contacto con el punto de vista de algunos académicos e investigadores. El sociólogo Máximo Jaramillo está convencido de que el Estado mexicano debe intervenir para frenar y acabar con estas dinámicas. La regulación del mercado inmobiliario no es opcional, sino que debe fijarse como una prioridad.
Las propuestas que aparecen en la mesa van desde la desmercantilización de la vivienda hasta medidas concretas como instalar topes a las rentas y la regulación de plataformas de alquileres temporales como Airbnb. También se menciona el lanzamiento y fortalecimiento de programas de vivienda pública y renta social.
¿Qué tan viables son las propuestas de los expertos contra la gentrificación en Jalisco?
Topes de la renta: Son límites impuestos por el gobierno sobre cuánto pueden aumentar las rentas durante un periodo establecido (normalmente, un año). El objetivo es brindar certidumbre a los inquilinos dentro de un lapso determinado, dejando fuera incrementos sorpresivos que tengan el poder de acentuar la marginación.
Aunque es parcialmente factible, la medida es más compleja de lo que parece. Algunas ciudades que cuentan con estos modelos son Berlín, París y Nueva York, demostrando que es un enfoque efectivo para estabilizar precios en zonas críticas.
Su mala aplicación puede derivar en la reducción de la oferta de vivienda en renta. Asimismo, es necesario contar con un sistema de monitoreo eficaz, a fin de aplicar las sanciones correspondientes y mantener los contractos actualizados. Lamentablemente, Jalisco (y México en general) no cuentan con la infraestructura administrativa para vigilar millones de contratos.
Regulación de plataformas como Airbnb: Consiste en diseñar y aplicar leyes locales para limitar las rentas de los espacios habitacionales a través de esta clase de plataformas. El objetivo es mantener los inmuebles disponibles y accesibles para los residentes, no solo para los turistas o visitantes ocasionales.
En términos reales, se trata de una de las medidas más factibles y fáciles de aplicar, aunque la imposición de las regulaciones suele acarrear costo político. Su instauración podría llevarse a cabo con el registro obligatorio, límites por zona, impuestos específicos y prohibición de rentas completas en zonas saturadas.
El desafío es la voluntad política para enfrentar a grupos con intereses económicos, además de requerir coordinación estrecha entre municipios y estado. La parte positiva es que tiene un impacto inmediato en las zonas gentrificadas.
Programas de renta social: Son programas y esquemas de renta que buscan proveer alquileres accesibles para personas de bajo o moderado ingreso. La idea detrás de esta clase de iniciativas es desmercantilizar la vivienda, ya que remueve de manera parcial la presión de los mercados.
Existen modelos exitosos en Viena, Francia y Canadá, donde las personas de bajos ingresos encuentran opciones para acceder a vivienda digna sin endeudarse.
La implementación en México es complicada porque demanda un presupuesto estable, no solo la ejecución de reformas legales. Además, es necesario tener un organismo estatal altamente profesionalizado para la administración de viviendas. Aunque es viable, depende los recursos económicos y la continuidad política, algo de lo que el Estado mexicano conoce muy poco.
Programas de vivienda pública: Son esquemas subsidiados por el gobierno para garantizar la oferta de viviendas a precios accesibles para las personas de bajos recursos, sectores vulnerables e individuos con discapacidades. La elegibilidad suele basarse en el nivel de ingreso.
Austria, Singapur y Países Bajos cuentan con programas de vivienda pública exitosos. Su eficacia reside en que reduce la especulación de la industria y estabiliza los precios a largo plazo.
¿Cuál es el problema en Jalisco y, mayormente, en nuestro país? Se necesita una inversión masiva y sostenida por años. Además, el Estado mexicano históricamente ha delegado la vivienda del mercado a INFONAVIT y desarrolladoras privadas. A la par, sería necesario cambiar la lógica urbana y fiscal. No es posible desarrollar estos programas con visión sexenal, sino que requiere ser una política de Estado.
La industria inmobiliaria, como otros sectores, está “amarrada” por intereses de particulares, que en muchos casos, suelen involucrar a los propios actores políticos y responsables de las políticas públicas. Al final, la voluntad política puede ser el detonante para combatir la gentrificación en ciudades como Guadalajara, Ciudad de México y Monterrey, pero la combinación equilibrada de diferentes esquemas, así como la continuidad a largo plazo, son los factores determinantes.